天天資訊：城投代建項目，徹底把我整懵了
前段時間和一位地產人交流，對方表示，現在的房企老板只關心兩件事，第一件是搞錢，第二件是代建。
不得不說，代建已成為地產行業最炙手可熱的話題之一。
和縮量的住宅開發相比，地產代建無論是規模增速還是市場前景都充滿想象空間，尤其這兩年央國企城投代建需求加速放量，更令房企垂涎不已。
(相關資料圖)
不過，國資代建與傳統的商業代建有著明顯差異，而很多房企在這個領域的經驗幾乎為零。面對這個增量市場，房企如何才能抓住機會？
代建行業快速增長
國資代建明顯放量
2021-2022年地產行業步入了低谷期。全年新開工面積下滑40%，商品房成交量也跌掉了28%。地產代建卻走出了獨立行情。
根據中指研究院數據，2022年房企代建項目新簽約建筑面積達11073萬平方米，實現了首度破億，較之2021年更是增長了11.3%。
這其中，以政府代建、央國企城投代建為代表的國資代建，增速最為明顯。
一方面，得益于保障房建設提速，帶動了地產代建需求放量。2022年保障房建設全面發力，全國共籌建保障性租賃住房240萬套（間），這個規模比2021年高出不少。
而按照中央部署，“十四五”期間，我國將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系。整個“十四五”期間全國初步計劃建設籌建保租房近900萬套（間）。
另一方面，過去兩年央國企城投拿地大增，也催生了大量代建需求。受投資環境催化，民企拿地規模縮水，而央國企和城投拿地規模逆勢上升。
尤其是城投，過去2021-2022年城投拿地量在各類主體當中占比是最大的。
據克而瑞數據，去年城投拿地建面占到全國土地總出讓面積的一半以上。
城投拿地后的開工率卻不盡如人意。以2022年為例，城投拿地開工率僅8%。以往城投拿地并完成一級土地整理之后，會通過股權合作的方式與其他企業聯合完成開發。
但近兩年由于種種原因，城投兜底的地塊在股權合作方面遇到很大阻力，而大部分城投又缺乏做二級開發的能力，因而不得不委托其他企業完成項目開發。
當然，作為“不差錢“的業主，政府及國央企城投對于代建方來說，是穩定而優質的客戶。代建企業也在積極拓展這類客戶。
以某代建企業為例，按代建費預估，去年政府代建帶來的收入已占到總營收的29.4%。新開拓的業務中，國央企城投客戶占比達到66%，其中有46.8%來自城投客戶。
國資代建這一肉眼可見的增量市場，幾乎成了所有代建企業的發力方向。不過，國資代建與商業代建之間存在很大差異，想切入這塊市場的房企，不得不重新做功課了。
國資代建與民企代建大不同
對代建方提出了更高的考驗
國資代建作為搶手香餑餑，在選擇合作方時自然擁有較高的話語權。這類委托方由于自身屬性，既要求項目有一定的經濟效應，同時也要會強調社會效應，有的還會提出單項創優的要求。
傳統的民企代建往往是以經濟價值實現為目標的，相比之下，國資代建這種“既要……又要……還要”的模式，對委托方的能力要求不言而喻。
1、國資代建，必須做到合規先行
在政府及央國企城投的辦事流程中，合規性是放在第一位的。
這一點，國資代建項目也不例外。
從招投標環節開始，國資代建就體現出與商業代建的明顯差異。民企代建可以走定向邀標，雙方可以先溝通、磨合，各項條款達成一致再簽約確立合作關系，一旦合約落定便可快速啟動項目開發動作。
而國資代建有嚴格的合規性要求，必須采取公開招標。招標前雙方很難有機會進行全面的溝通，代建方對于委托方的核心訴求和關注點很難理解到位。
比如城投委托代建的項目，大多不太強調開發效率，相反的，更強調安全合規，不求有功但求無過。這一點與追求經濟效益的民企代建是截然相反的。
2、審批和匯報層次多，流程較復雜
眾所周知，無論是政府機構，還是央國企城投都有集體決策的習慣，尤其是重要的決策必須逐級匯報，層層審批，決策的時效性和靈活性都不及民企。
正因為如此，很多決策或流程一旦定下來，后面想要再推翻就很難了。無論是超綱的決策還是意外的決策，都會使得雙方陷入極其被動的局面。
3、區域化屬性強，經驗難以全國復制
地產代建目前仍處于成長期，業內并不存在統一的行規或標準。國資代建方面，各地的法規不同、政府及企事業單位的風格迥異，都使得代建方很難找到一個放諸四海而皆準的標準化流程。
4、委托方缺專業背景，雙方存在溝通難度
過去地產代建以商業代建為主，委托方多為中小型房企，這類委托方找代建的目的，往往是“傍大款”——借助代建方的開發能力或品牌效應，讓項目實現更好的銷售溢價或去化效果。
而政府代建和城投代建類項目中，委托方大多對地產開發的理解不太透徹，雙方在溝通上天然缺乏共同語言的基礎，代建方不僅要有自己的方案，還要有充分的理由論證自己的方案。
換言之，既要讓對方明白“是什么”，還要解釋“為什么”。這類委托方對于項目管理一般是抓大放小，粗中有細，他們要求代建方給出流程或方案都是非常明確的、細致的、可信服的。
比如所有國資項目都有審計考量，合同外的工程增項對他們來說會是非常棘手的問題。代建方不得不在成本規劃和過程管控上做得更加嚴謹細致。
充分前置和精細化管理
是國資代建的基本要求
國資代建前景廣闊，但也不難發現，這個領域不是所有企業都能輕易介入的。目前來看，擁有一定國資背景的代建企業，在于委托方的銜接上會更加順暢。
比如金地管理，背靠金地集團這棵大樹，既有國企基因的同時又有市場化的高效機制，在國資代建領域已取得一定成效，以下明源君就結合他的一些做法，談談國資代建的突破點。
1、管理動作充分前置，并做到更加精細化
如前文所言，國資代建普遍存在合規要求高、流程長審批多的特點，如果像民企代建項目一樣，出現較多的變更或扯皮事件，很可能導致項目開發過程中斷或者節點滯后。
針對這一特點，代建方充分發揮主觀能動性，將管理動作充分前置，讓管理流程和管理標準更加精細化。
以金地管理為例，為了彌補公開招標造成的前期溝通不充分、流程處理不靈活的情況，金地管理會在充分研究招標文件，從中了解委托方隱藏的核心訴求和經營性的要求，拉通代建公司的管理體系、招采標準，針對性的制定招標文件進行詳細描述，比如技術要求、構造做法都要在招標文件里面輸出，解決后期的時效損失。
又如，在總分包招標過程中，嚴格執行施工圖招標的標準，從一開始就鎖定合同的工程范圍、界面，減少后期的扯皮情況；對于設計單位招標過程中，會提前對未來可能出現的問題預判，并在招標文件中體現。
對設計單位的入圍條件和設計關鍵負責人的要求做詳盡描述，同時，對設計過程的違約情況也進行明確的罰責約定。諸如此類的動作，最大化的將項目開發過程中的常見問題前置解決。
2、自成一套管理體系，并與代建方做好銜接
面對不同區域、不同屬性的國資委托方，代建方如果一個個項目去定制方案，顯然是算不過賬的。
為提高雙方的溝通效率和磨合效果，代建方必須輸出完善的、成熟的項目管理體系和管理流程，并將自家的體系與委托方的制度及流程做好銜接，達到事半功倍的效果。
某代建企業在2018年就推出了自己的標準，這套標準包含了產品指標、運營指標、服務指標、供應商指標等，不同星級匹配不同的質量、成本、供應商標準。
給委托方提供菜單式的選擇，有效的提高了雙方的溝通效率。
還有代建企業建立了“服務金三角模型”，形成了針對委托方的服務白皮書、代建服務質量體系、委托方駕駛艙，全方位提升代建服務力。
委托方駕駛艙：通過數字看板，實現經營數字的可視化，讓委托方能實時掌握項目的經營數據，信息透明。
委托方服務白皮書：一份委托方服務指南，針對代建項目全過程的敏感問題、重要問題進行全面的釋疑，主動和委托方進行前置溝通。
代建服務質量體系：對服務過程中的服務質量，做了定性、定量的分級，來指導操盤過程中的服務品質提升，讓委托方有更好的服務感受和溝通體驗。
甚至會為委托方的個人、項目以及公司提供增值衍生服務，比如專業培訓、深度考察、公司管理體系梳理等，創造超出預期的服務體驗。
標準的建立，一方面能讓委托方對代建方有基本的認知，常規化問題不需再做額外的解讀或扯皮；雙方只需要求同存異即可。另一方面，雙方有了溝通的基礎，能更高效的達成共識。
同時，這也是代建方項目管理能力的全方位輸出，更能增進委托方的信任感。
綜上，明源君認為，和傳統的商業代建相比，國資代建的市場前景廣闊，但對代建企業的開發能力、企業資質要求也更高。后來者若想彎道超車，恐怕真得下苦功夫了。
點擊下圖，了解提進度、控成本的項目管理黑科技
標簽：
推薦
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
使用人民幣結算中國進口商品有助于阿根廷應對當前經濟挑戰——訪阿根廷布宜諾斯艾利斯大學經濟學教授馬奇尼
新華財經布宜諾斯艾利斯5月3日電（記者王鐘毅）阿根廷布宜諾斯艾利斯大學經濟學教授豪爾赫·馬奇尼日前...
來源： -
-
-
-
天天看熱訊：瑞銀策略師Vassili Serebriakov表示，美聯儲再次加息但暗示緊縮或暫告一段落，日元似乎是這一決定的主要受益者
瑞銀策略師VassiliSerebriakov表示，美聯儲再次加息但暗示緊縮或暫告一段落，日元似乎是這一決定的主要受益者
來源： -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
正陽縣氣象局發布暴雨黃色預警【III級/較重】【2023-05-04】 焦點快報
正陽縣氣象臺2023年5月4日02時02分發布暴雨黃色預警信號：預計未來6小時內，我縣真陽街道、熊寨鎮、慎水鄉
來源： -
-
-
-
-
-
-
重磅！國內首個鴻蒙行業5G智能網關通過OpenHarmony測評并商用！
近日，深圳鴻元智通科技有限公司（以下簡稱鴻元智通）推出的智鴻5G智能網關設備ZHSE-U6202（以下簡稱ZHS...
來源： -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
財富更多》
-
新玩法帶動新消費——“五一”假期旅游市場觀察
新玩法帶動新消費——“五一”假期旅游...
-
【播資訊】“五一”期間預計中國營業性客運量超2.7億人次
“五一”期間預計中國營業性客運量超2 ...
-
遇見匠心之我是能手 00后“鑲貼匠”：“我貼的瓷磚，連強迫癥都能治愈” 天天看熱訊
遇見匠心之我是能手00后“鑲貼匠”：“...
-
中經評論：數字人民幣怎樣改變我們的生活？
中經評論：數字人民幣怎樣改變我們的生...
-
鞏固房地產市場企穩回升勢頭
鞏固房地產市場企穩回升勢頭---歷經一年...
動態更多》
熱點
- realme10系列正式宣布 采用雙曲面屏正面頂部居中挖孔
- 五菱全新微型電動車內飾官圖發布 座椅采用星際形打孔工藝
- 努比亞Z40星空典藏版正式開售 采用微米級油畫筆觸紋理技術
- iQOO11系列正式官宣 首批搭載驍龍8Gen2機型之一
- 海信34英寸帶魚屏顯示器發布 支持165Hz刷新率
- OPPO明年將商用240W超級閃充 新一代電芯支持更高倍率充電
- 第一款Android手機渲染圖曝光 橫向滑蓋設計和全尺寸鍵盤
- 吉利首款純電皮卡11月9日上市 車輛續航里程超過610公里
- 努比亞Z40SPro星空典藏版正式公布 堪稱窄邊框天花板
- vivo無線運動耳機2今日正式上市 首銷只要119元
- 【速看】總投資65.6億元！第二屆浦江鄉賢大會重大項目簽約
- 相宜本草紅景天系列功效_相宜本草紅景天怎么樣
- 修眉毛的技巧和方法視頻（修眉毛的技巧）_當前短訊
- 聚合力支持機器人產業發展 訊息
- 瑞銀推介2年期和6年期債券 為收購瑞信以來首次發債
- 2.74億人次，花了1480.56億元！-天天熱資訊
- 郭艾倫無緣遼寧G4生死戰 因傷連續缺陣第二場 焦點消息
- 放噴點火成功！鉆探超8500米，證實有氣-全球看點
- 全球速看：挖金船
- 返程高峰來了，湖南多處高速路段緩行|天天快資訊
- 廣西高速公路服務區刮起“民族風”丨當三月三遇上五一
- 世界微動態丨高反免疫的實力派選手 試駕歐尚Z6 2.0T
- 美國經濟前路難測：銀行業危機洶洶 債務僵局還來添亂|當前最新
- 熱消息：滑步車小輪車玩轉長沙 “五一”假期另類群眾賽事表演引人注目
- 微軟推出pcgamepass新朋友推薦計劃_全球熱推薦
- 百度生物計算研究成果登《Nature》正刊
- “千眼天珠”預計下月試運行
- 一天使勁壓出300份蔥包檜，杭州武林夜市女攤主笑稱：兩只胳膊不一樣粗了 天天信息
- 僅剩1天！北京適合一日游的景點，不少還免費！你去過幾個？
- 教育部高等學校戲劇與影視學類專業教學指導委員會第十五次會議簡報
- 交易增值稅發票哪里開
- 世界觀察：國際金價徘徊在2020美元附近，且看FED如何“走鋼絲”
- 天天熱資訊！香港首季經濟增長超預期！高盛預測全年增長6%
- 天天微頭條丨各主要高速公路、國省道干線交通總體安全順暢
- 全球“街”力丨北美民眾如何看中國？這些回答亮了
- 英飛凌簽約國產碳化硅材料供應商北京天科合達
- “學歷很高卻仍無法生活自理”？外國網友這波吐槽，扎心了_天天速看料
- “欣欣”突然死亡，尸檢報告出爐 環球訊息
- 康佳電視65R6榮獲艾普蘭獎 “軟硬”兼備展現科技創新實力
- 天天熱點評！崔東樹：1-3月中國汽車出口106.9萬臺 同比增長54%
- 一張圖：2023/05/03交易品種樞紐點+多空占比一覽
- 創維汽車黃宏生：盈虧平衡點是賣10萬輛 明年實現_全球百事通
- “壞膽固醇”高了怎么辦?一起來看
- Fire-BolttPhoenix Ultra智能手表發布
- 看點：高盛：維持恒生銀行(00011)“沽售”評級 目標價上調至128港元
- 服務返程客流，5月2、3日地鐵1、2、10號線加開定點加班車
- 每日熱訊!男生和女生談戀期間男生偷偷錄了私密視頻?分手后以此要挾女生在
- 紅霉素腸溶片用法用量_紅霉素腸溶片說明書|世界熱文
- 當前資訊!利好英鎊！高盛稱英國經濟有人性，上調利率預測至5%
- 樓道堆物也能煥發第二春！社區里的“跳蚤市集”你見過嗎？
- 安信國際：予世紀睿科(01450)“買入”評級 目標價6.5港元
- 7小時緊急救援 西安警方營救秦嶺山中受傷游客
- 環球即時：降級系統應用會帶來風險，安卓5月安全補丁堵住漏洞
- 世界聚焦：Indiedroid Nova單板計算機發布
- 寧德時代、比亞迪分列動力電池一季度全球市占率一、二名 環球熱資訊
- 環球速看：同程旅行“五一”大數據：客流峰值超過春運，國內游、出境游全面復蘇
- 今熱點：南非電力不足，鉑金或很快供不應求！
- 苻皇后_關于苻皇后的簡介
- 熱頭條丨他用手機拍照，辦了一場攝影展
- 食指戒指的含義圖_食指戒指的含義
- 全球速看：苻登_關于苻登的簡介
- 江蘇揚州：科技館里過“五一” 天天速看
- 長城黃家駒為什么被禁_黃貫中談黃家駒死因 全球新資訊
- 中國股市：從虧掉褲腰帶到開啟正收益，我是這樣做的
- 成都市天府新區郵政編碼查詢_成都市天府新區的郵政編碼是多少|焦點觀察
- 微軟 Xbox 手柄新配色公布，靈感源于 OPI 指甲油|環球關注
- 全球速遞！言情小說床文片段特污校園_言情小說床文片段特污
- 雷蛇發布噬魂鯊極速版 Xbox 授權耳機
- 瑞信：維持華泰證券(06886)“跑贏大市”評級 目標價升至12.2港元
- 里昂：維持海螺水泥(00914)“跑贏大市”評級 目標價降至28.1港元 每日播報
- 曝光丨近期湖南各地查處多起非法違法行為-天天資訊
- 天天播報:掃地機器人品牌 Neato 宣布退出市場，多年未達成銷售目標
- 環球消息！尼康z8相機5月25日鋪貨，單機身售價4599歐元
- 天天視訊！圓錐面積的計算公式_圓面積的計算公式
- 瑞信：下調國藥控股(01099)評級至“中性“ 目標價升至29港元|當前播報
- 世界最資訊丨斗羅大陸：武魂融合技排名，妖魅上榜，最厲害竟是倆輔助
- 致敬堅守 拼搏奮斗 滾動
- 文章再婚了？新女友身份曝光后，網友坐不住了：下一個姚笛？可惜了……
- 全球報道:Web2與Web3開發的不同之處
- 利空再度來襲！隔夜國際油價大幅下挫 中石油領銜下跌
- 環球消息！【原耽雙男主小說推薦】《自由行》by白滾水 txt
- 大和：維持耐世特(01316)“買入”評級 目標價降至8.2港元
- 世界熱頭條丨未簽訂勞動合同離職賠償金怎么算_離職賠償金怎么算
- 歐元有支撐！機構前瞻歐元區通脹前景，預測歐銀本周加息25個基點 世界快報
- 遇見匠心之我是能手 00后“鑲貼匠”：“我貼的瓷磚，連強迫癥都能治愈” 天天看熱訊
- 焦點熱文：俄羅斯將教授神經網絡來幫助人們選擇解決方案
- 中經評論：數字人民幣怎樣改變我們的生活？
- 藍廳觀察丨祖國帶我們安全回家
- 特稿丨爆火的淄博和它的“過客”經濟_天天快資訊
- 每日精選：美原油交易提醒：馬斯克預言要成真了？油價重挫5%創五周新低，投資者擔憂美國債務違約
- 美民調：更多美國人認為槍支和犯罪應列為美國首要問題-視訊
- 新華全媒+｜“赴淄趕烤”火了 更多城市“躍躍欲試” 世界最資訊
- 肯德基真的香！百勝中國(09987)總收入和經營利潤創一季度歷史新高
- 環球關注：百勝中國首季收入和經營利潤創歷史新高！高管直言：經營環境仍充滿挑戰
- 浙商證券：維持維達國際(03331)“買入”評級 持續看好市占率提升 滾動
- 【世界新視野】生成式AI來了，“新生代”科普怎么做？
- 天天亮點！消息稱三星和LG投資數十億美元擴產OLED屏
- 谷歌、微軟、OPENAI、ANTHROPIC首席執行官將于周四出席白宮人工智能會議
- 熱門：北美媒體公司Vice或于幾周內申請破產
- 蘋果發布 tvOS 16.5 Beta 4（20L5559a）更新-世界報資訊
- AI哨所｜通用人工智能時代即將來臨？這位大佬很樂觀_即時看
- 櫸木和橡膠木哪個好（櫸木和橡木哪個好）
- 蘋果與谷歌起草追蹤設備行業規范 三星等廠商宣布支持 世界視點
- 全球焦點！美國和中國市場表現強勁 星巴克(SBUX.US)Q2業績超預期
- 今日看點：外匯交易提醒：美元從三周高點回落，歐洲通脹放緩歐銀或小幅加息
- 全鋁底盤/700+公里續航？奇瑞放必殺技了 這旗艦轎車實力拉滿！
- WiZ 智能燈泡更新支持Matter協議，兼容蘋果Home
- 世界觀點：小鵬G9下半年將在廣州黃埔區開展自動駕駛載客測試
- 官方：因在對熱刺后就主裁發表不當言論，英足總向克洛普提起指控-世界新消息
- 拉薩 不負春光添新綠
- 假期返程高峰到來 高速公路流量創歷史新高 全球快播
- 鞏固房地產市場企穩回升勢頭
- 浙江1.9秒救贖自己！遼籃能否做到？打回沈陽or廣廈再進CBA總決賽？|全球報道
- 貨運行業減污降碳再發力
- 天天熱議:云南隆陽5.2級地震致杭瑞高速中斷、鄉鎮衛生院受損
- 天天觀天下！夏日狂歡
- 全球消息！港股大盤5月首日交投平淡 機構：恒指可能仍在低位持續上下波動
- 每日視點！航空運輸的特點_航空運輸的特點
- 天天訊息：榮耀首款商用筆記本 MagicBook Z3 14 發布
- 海韻至尊旗艦鈦金 PRIME PX1600W 電源上架|觀察
- 聚焦：梨花滿天開_梨花滿天開歌詞
- 7.5ml是多少克(7)
- 網紅商業街有顆“智慧大腦”
- 【時快訊】緬北木姐1名持刀搶劫的男子被抓！當地人曝出木姐更黑暗的內幕
- 這4種食物沒有“保質期”，存放很久也能吃，別傻傻丟掉了 世界快資訊
- 每日快報!5月3日重點數據和大事件前瞻
- 魅族20系列即將發布，白色前面板成為焦點 天天滾動
- 荊州市氣象臺發布雷電黃色預警【III級/較重】【2023-05-03】
- 天天快播：美股收盤：地區性銀行股跌跌不休 投資者等待美聯儲決議
- 焦點速訊：遼寧出臺16條舉措培育壯大"經濟細胞"
- 家門口感悟“非遺”，讓假期更有趣
- 安徽電信網上營業廳網址_安徽電信網上營業廳
- 德國股市收低；截至收盤DAX 30下跌1.23%
- 美國股市收低；截至收盤道瓊斯工業平均指數下跌1.08% 世界觀焦點
- 全球觀點：美股異動 | 能鏈智電(NAAS.US)漲超5% 預計23財年凈收入將在5-6億元人民幣之間