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世界即時：中誠信托風(fēng)控虛無：76億信托產(chǎn)品違約，底層資產(chǎn)“一女多嫁”

2022-11-14 17:53:15 來源：易簡財(cái)經(jīng)

2021年7月，趙嘉（化名）通過中信銀行購買了《2021年中誠信托同鑫99號集合資金信托計(jì)劃》（下稱“同鑫99號”），共計(jì)300萬元。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)客戶經(jīng)理的介紹，這個信托總規(guī)模高達(dá)76億元，主要投向大房企融創(chuàng)中國（01918.HK）在青島的多個項(xiàng)目。

為保險起見，趙嘉還讓家住青島的親戚前去樓盤現(xiàn)場調(diào)研，“項(xiàng)目都賣得挺好的”，趙嘉感覺這個信托挺靠譜。

直到今年6月，中誠信托宣布同鑫99號交易對手違約，趙嘉才突然想明白：已經(jīng)在售賣的住宅項(xiàng)目，賣出去就有資金進(jìn)行建設(shè)了，為什么還需要采用信托模式融資？

種種現(xiàn)象表明，信托資金最終并沒用到對應(yīng)的項(xiàng)目上，而她多方打聽的結(jié)果是，資金被轉(zhuǎn)至融創(chuàng)總部“互相調(diào)配”。融創(chuàng)在今年5月暴雷，已無力償還這筆資金。

今年以來，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為信托公司踩雷“高發(fā)地”。根據(jù)北京商報此前的統(tǒng)計(jì)，截止到7月，今年以來信托行業(yè)已發(fā)生116起違約時間，違約金額達(dá)到約744億元；其中房地產(chǎn)信托更是“違約大戶”，違約金額達(dá)到578.46億元，占比約77.77%。

但清流工作室發(fā)現(xiàn)，中誠信托“同鑫99號”違約，仍有特殊之處。同鑫99號所涉及的底層資產(chǎn)，不僅已有部分售罄，還有部分可能被融創(chuàng)用來多次融資，存在底層資產(chǎn)“一女多嫁”的情況，而多次融資的這些資金，同樣“不翼而飛”。

根據(jù)清流工作室梳理，中誠信托踩雷了融創(chuàng)、恒大、世茂和泰禾等暴雷房企。而在與恒大發(fā)布的信托中，也有部分資金并未用于信托合同約定的底層資產(chǎn)，可能被恒大集團(tuán)挪走。

中誠信托作為受托人，是否盡職完成了投前盡調(diào)和資金監(jiān)管？作為一家“死磕房地產(chǎn)”的信托公司，在整個行業(yè)景氣度下行之時，中誠信托又將如何收拾殘局？

融創(chuàng)已售項(xiàng)目多次融資？

“同鑫99號一共發(fā)了三期，每期大概200人，一共可能是600個投資人，客戶經(jīng)理沒有否認(rèn)這個數(shù)字。”趙嘉向清流工作室透露。

合同顯示，該信托總規(guī)模76億元，共分為兩個期限，18個月期的年化收益率預(yù)計(jì)在6.1%至6.9%，24個月期的年化收益率預(yù)計(jì)在6.4%到7%。中誠信托在今年6月發(fā)布臨時公告，稱融創(chuàng)一方未能按照約定支付2022年上半年的3.32億元回購溢價款，同鑫99號正式違約。

根據(jù)投資人提供的同鑫99號認(rèn)購合同及中誠信托的計(jì)劃簡介，中誠信托聲稱這筆資金將用于融創(chuàng)旗下多個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

但清流工作室發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目在信托發(fā)行時就已經(jīng)部分進(jìn)入預(yù)售階段獲得資金回籠，為何還需要巨額資金投入建設(shè)？

信托合同顯示，76億元信托資金中，有54億元用于受讓東方影都融創(chuàng)投資有限公司（下稱“影都融創(chuàng)”）所持有的三個青島項(xiàng)目收益權(quán)。

影都融創(chuàng)的三個項(xiàng)目分別是青島黃島區(qū)A-4-2一期、A-4-2二期及A-6-1項(xiàng)目。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布，A-4-2一期項(xiàng)目的8棟樓已有6棟樓早在2019年和2020年取得預(yù)售證且?guī)缀跏垠馈-6-1項(xiàng)目也早在2020年和2021年陸續(xù)取得預(yù)售證，其中2021年5月，也就是同鑫99號成立前不久，就有6棟樓共計(jì)327套樓取得預(yù)售證并售罄。

同鑫99號總規(guī)模76億元，除去54億元被用于影都融創(chuàng)的開發(fā)，剩余22億元資金則用于受讓青島融創(chuàng)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司（下稱“融創(chuàng)游艇”）兩個住宅項(xiàng)目的收益權(quán)，分別是游艇產(chǎn)業(yè)園C-2-2住宅項(xiàng)目和C-2-4住宅項(xiàng)目。與影都融創(chuàng)情況類似，信托成立之時，融創(chuàng)游艇的項(xiàng)目也有較大部分住宅進(jìn)入預(yù)售階段且售罄。

此外，據(jù)中誠信托在合同中披露，影都融創(chuàng)旗下的三個項(xiàng)目對應(yīng)的土地使用權(quán)均存在抵押登記，這些項(xiàng)目背后或有其他債務(wù)。

也就是說，這些進(jìn)入銷售階段的項(xiàng)目，已有項(xiàng)目回款，還進(jìn)一步通過信托募資，更可能存在其他抵押借款，一個底層資產(chǎn)被融資多次。照此計(jì)算，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資金應(yīng)當(dāng)十分充裕，卻仍然欠著外債不還。上海票據(jù)交易所顯示，影都融創(chuàng)和融創(chuàng)游艇商票逾期余額分別為2.16億元和1.28億元。

更值得注意的是，同樣的標(biāo)的被“一女二嫁”，融創(chuàng)游艇旗下項(xiàng)目早在另一份信托里被用作底層資產(chǎn)進(jìn)行融資。

2020年，國通信托對外兜售一份《信聚合錦51號集合資金信托計(jì)劃》，該信托總規(guī)模9.55億元，資金用于受讓青島萬達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)園（融創(chuàng)游艇曾用名）C-2- 2地塊住宅項(xiàng)目對應(yīng)的全部資產(chǎn)收益權(quán)，最終用于標(biāo)的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。而這只信聚合錦51號在今年上半年同樣出現(xiàn)逾期情況。

已經(jīng)進(jìn)入預(yù)售階段的C-2-2住宅項(xiàng)目，又被兩個信托產(chǎn)品用作底層資產(chǎn)融了兩次資，最終卻連利息都付不起。

一份由中信銀行提供給投資人，且蓋有中誠信托印章的同鑫99號信托計(jì)劃簡介顯示，信托的第一還款來源是影都融創(chuàng)和融創(chuàng)游艇旗下項(xiàng)目的銷售回款。但在今年發(fā)布的三則違約公告里，中誠信托卻只字不提第一還款來源。

同鑫99號的76億資金，以及項(xiàng)目的銷售回款，到底去哪兒了？一個可能的原因是，信托資金根本沒有進(jìn)入底層項(xiàng)目，而是被融創(chuàng)挪至他處。

投資人趙嘉將了解到的情況轉(zhuǎn)述清流工作室，中誠信托的人曾向客戶表示，融創(chuàng)的資金均轉(zhuǎn)至北方總公司互相調(diào)配。

今年5月，融創(chuàng)未能在30天寬限期內(nèi)支付四筆美元債到期利息，正式宣布債務(wù)違約，隨后境內(nèi)外債務(wù)、項(xiàng)目貸款、商票及理財(cái)全面逾期，多個信托被爆違約。近日，融創(chuàng)還被中融信托指控擅自更換保險柜鎖芯，并劃走11億元資金。

中誠信托也在違約公告中表示，同鑫99號的擔(dān)保人融創(chuàng)集團(tuán)資金鏈緊張，已無力承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。投資人最后的希望，落在融創(chuàng)關(guān)聯(lián)方北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司（下稱“泛海東風(fēng)”）身上。

為了增強(qiáng)信托的可信度，泛海東風(fēng)作為共同回購義務(wù)人，將自身100%股權(quán)及其持有的地塊作為抵押。泛海東風(fēng)由泛海建設(shè)控股有限公司控股，而泛海建設(shè)在2019年3月轉(zhuǎn)讓到融創(chuàng)集團(tuán)名下，因此發(fā)行同鑫99號信托時，泛海東風(fēng)屬于融創(chuàng)系公司。

中誠信托表示，泛海東風(fēng)抵押的地塊項(xiàng)目截至今年8月仍未取得施工許可證。但投資人發(fā)現(xiàn)，中誠信托在這件事上仍然在說謊。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會披露，泛海東風(fēng)早在2021年4月取得施工許可證。

泛海東風(fēng)這個地塊，是融創(chuàng)從泛海手中收購，歷史遺留問題較多。泛海東風(fēng)不僅與原工程方有債務(wù)糾紛，還可能也被拿去融資，目前出現(xiàn)被調(diào)查的問題。11月4日，中誠信托再次發(fā)布公告，告知投資人泛海東風(fēng)地塊被債權(quán)人民生銀行起訴，現(xiàn)已被北京金融法院調(diào)查。

中誠信托風(fēng)控失效，資金頻遭挪用

中城信托在同鑫99號的合同中表示，對信托資金的管控措施是：向抵押人泛海東風(fēng)公司委派1名駐場代表，并對信托資金的使用、抵押物項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)程等進(jìn)行監(jiān)管。然而，目前信托資金可能被融創(chuàng)挪用，而抵押物項(xiàng)目也被查封。

這不是中誠信托第一次風(fēng)控失效，信托資金被挪用的情況早有先例。

據(jù)媒體報道，中誠信托誠晟18號也已暴雷。該信托產(chǎn)品的融資方是江蘇省建工集團(tuán)控股有限公司（下稱“建工控股”）及江蘇省建工集團(tuán)有限公司（下稱“建工集團(tuán)”），恒大使用土地對項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保。

信托約定，資金用于上述兩家公司的日常經(jīng)營活動。

但建工集團(tuán)于2021年10月14日發(fā)布的涉及重大訴訟（仲裁）的公告顯示，恒大集團(tuán)向中誠信托申請信托款項(xiàng)，建工控股只是作為一個放款通道，通過這個通道，信托款項(xiàng)以“小引戰(zhàn)”形式投入恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下的貴州凱地置業(yè)有限公司和貴州銅仁恒大碧灣置業(yè)有限公司，信托款項(xiàng)季度利息歸還依賴于兩家項(xiàng)目公司的還款，本金歸還依賴于恒大地產(chǎn)集團(tuán)貴陽置業(yè)有限公司回購股權(quán)時產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

這意味著，誠晟18號的資金，也并沒有按照約定投入兩家建工公司，而是最終流向了恒大。

建工集團(tuán)表示，由于恒大兩家項(xiàng)目公司從 2021年第3季度開始不再支付用于歸還信托的利息，建工控股也因此沒有再支付信托的利息。

中誠信托為恒大發(fā)售的另一只信托產(chǎn)品“新能源3號信托計(jì)劃”，也被投資人質(zhì)疑挪用資金。

據(jù)媒體報道，投資人提供的新能源3號說明書顯示，26億元的信托融資款是用于上海國能新能源汽車有限公司（下稱“上海國能”，現(xiàn)已更名為恒大恒馳新能源汽車（上海）有限公司）負(fù)責(zé)的上海車廠一期項(xiàng)目的建設(shè)、原材料/設(shè)備采購、研發(fā)費(fèi)用及支付上海國能日常經(jīng)營費(fèi)用。

但投資人向中誠信托發(fā)出投訴函中提及，恒大集團(tuán)相關(guān)人員曾透露，上海國能在收到信托資金后將全部信托資金都轉(zhuǎn)賬給了恒大集團(tuán)自己的子公司。如今，新能源3號信托已經(jīng)暴雷，該信托產(chǎn)品的抵押物為恒大地產(chǎn)位于鄭州的多幅住宅用地，因長時間未開發(fā)，已經(jīng)被當(dāng)?shù)卣疅o償收回。

面對信托資金被挪用、抵押物追償無果，多個信托產(chǎn)品的投資人均質(zhì)疑，中誠信托作為受托人，是否盡職完成了投前盡調(diào)和資金監(jiān)管？

中誠信托前身是中煤信托，成立于1995年。中誠信托背靠中國人民保險集團(tuán)公司（簡稱人保集團(tuán)）等十余家股東，資本實(shí)力較為雄厚。

中誠信托被認(rèn)為是“死磕房地產(chǎn)”的一家信托，設(shè)立大量投向房地產(chǎn)的信托。根據(jù)中誠信托2021年年報，自營資產(chǎn)運(yùn)用到房地產(chǎn)的金額為73億元，占比為33.66%。信托資金運(yùn)用到房地產(chǎn)的金額接近700億元，占比也接近3成。

在房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)的時代，中誠信托也隨著行業(yè)業(yè)績增長迅速。到2021年底，中誠信托的信托資產(chǎn)規(guī)模超過2000億元，自營資產(chǎn)超過200億元。

但隨著地產(chǎn)的下行，加之中誠信托風(fēng)控薄弱，近年也踩了不少雷。除了融創(chuàng)、恒大，中誠信托為世茂、泰禾等公司發(fā)行的信托也相繼暴雷。2021年，中誠信托信托項(xiàng)目收入從2020年的137億元下降到130億元，凈利潤虧損接近10億元。

標(biāo)簽：中誠信托信托產(chǎn)品